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主     題 營建指數爆發 買誰?(第1335期)
發    表     日    期 2019/6/27
作     者
張文赫 

繼上周完整幫大家介紹資產股的地圖後,這次的內需股從資產股延燒到營建股來,營建族群已經連續兩天是全台族群漲幅第一了,到底這次的營建股是玩真還是玩假的,本期文章幫大家說分明。

國建營建股天字第一號
整個族群要帶動,當然天字第一號的國建(2501)就很重要,國建百億以上的股本在營建類股中當然算是重資產,所以影響指數不小,也是外資會買國內營建股的標的之一,從去年下半年開始,外資就一路買超國建,從不到86866張買到125858張,買超將近四萬張,也把國建的股價推升到民國2008年以來的新高,雖然以去年3.11元的獲利來看本益比似乎不高,配息2.1元殖利率也不低,但是去年的獲利主要來自第三季處分兩個上海商場的一次性獲利,因此今年來看,以認列未賣出的餘屋為主,所以獲利至少腰斬,因此我認為股價在漲多之後,投資人千萬不要去追,越逼近三十元越接近滿足點。

華固今年獲利三級跳
另一個指標則是有營建業F4之稱的華固(2548),即使去年因為多是認列餘屋,而導致獲利只有3.12元,創下近十幾年來的新低,但是今年要認列三大建案包括台北市「名鑄」與「樂慕」還有新北市土城的「新代田」。其中「名鑄」第三季進入交屋高峰,29戶更已經賣出27戶,總銷80億元,是今年認列獲利的主軸;「樂慕」共70戶已經完銷,今年將全額認列,也是今年獲利大躍進的主因;至於「新代田」共200戶,已賣出65%,預計在今年底可認列部分營收與獲利,在加上餘屋的銷售,獲利有機會挑戰一個股本。

明年則是有位於捷運劍南路站的購物中心「亞太置地」將完工認列營收,總銷金額80億,加上餘屋的銷售,也預計有挑戰百億營收的實力。至於未來公司在下半年將推出位於潭美國小附近的「華固潭美住宅案」,預計在2022 年完工認列。此外還有兩個廠辦案,都是採取先建後售,在台商回流下導致廠辦供給吃緊下,預計會有不錯的銷售利潤。

此外公司看好台商回流的商機,已經買下原歌林新莊廠,預計要興建購物中心的土地,土地購買成本20.55 億元,未來預計再興建廠辦大樓,預估2022 年可望完工,總銷可達60 億元,都將挹注未來的獲利,與長虹一樣都是國內營建業的模範生。難怪外資最近也一路大買,連續買超十個交易日,不過股價逼近長虹(5534)後,可能再推升的力道就比較辛苦了。

冠德外資一路買進
但是如果比外資買超,最特別的首推冠德(2520)了,從今年三月底開始,外資幾乎是只進不出,從不到四萬張買到64381張,而且是天天買日日買,買法很像上期跟大家說過的高鐵(2633)與上海商銀(5876)。因為妳問遍所有公司與研究員,就是不知道外資而買,畢竟今年公司主要的工作重點放在去化中、大坪數、高總價的餘屋項目,包括總銷平均每戶60坪的「蝴水映」,以及總銷80 億的「冠德微山丘」,還有已經完工總銷200 億的「冠德信義」。其中「冠德微山丘」與超高總價豪宅案「冠德信義」,將是影響冠德今明兩年獲利的主要個
案。但從現在的銷售市況來看,冠德這兩年的獲利都將在兩元以下,所以股價漲到超過淨值24.24後,似乎就真的不便宜了。

雖然公司還有四大自辦都更案,包括位於三重重新路五段的「太子汽車案」,此案全案預計總銷100 億元,預計2020 年開始對外銷售。另外還有三個自辦都更案,包括與大洋合建位於中和的「大洋案」、位於台北市捷運科技大樓站旁的「瑞安案」、位於大直明水路河岸旁的「北安案」。都是冠德未來可持續推動的都更案。不過對今明兩年都無獲利的挹注,我認為不要再追高了。

隆大本益比與股價淨值比均低
而以上三家都算是大規模的建商,所以外資買超並不稀奇,但是有一家高雄的在地券商,從在高雄開了法說後,外資就一路買進,其實本益比與股價淨值比都很低,四月營收更創了歷史新高,我認為應該還有後勢就是隆大(5519)。

隆大是高雄的在地建商,所以過去在資本市場並不具有名氣,但是看獲利可不是這麼一回事,從去年韓國瑜市場當選後,高雄的房地產就出現活絡的現象,也讓隆大的獲利開始三級跳,去年第四季單季獲利已經高達1.48元,全年的獲利更高達2.41元,今年第一季再接再厲,賺了0.52元,年增率高達兩倍,最特別的是四月營收高達8.23億,這是比高雄所有的件商營收都還高,年增率更高達776%,可見隆大的銷售與認列狀況都非常的好,難怪高雄現在是六都中,不動產轉換率最快的城市。從這樣的營收數字來看第二季的獲利又要大跳升,今年有機會挑戰三元,但是現在的股價,不但本益比超低,股價也遠低於淨值20.25,公司還配息一元,殖利率也不差,並且我認為在獲利高成長下,有快速填息的實力,難怪外資一路買超,是高雄營建股的新指標。

全坤興都更案豐碩
那除了外資以後,還有誰是營建股投資的明燈呢,以殯葬業起家的萬安生命科技創辦人吳珅篁,在大家都不看好的狀況逆勢持續加碼營建股,他最新標的是近年積極耕耘都更案的全坤建設(2509),持股已經超過10%,而他在媒體專訪中,也提到全坤興近兩年都更有成獲利良好。果然去年全坤第四季就賺了5.97元,全年賺了5.7元,本益比超低,今年第一季獲利也高達1.51元,吳董表示今年也有機會賺半個股本以上,當然本益比超低。而全坤到底跟其他營建公司有甚麼不一樣,因為公司主要以都更為主,雖然所需時間曠日時久,但毛利率高人一等,大家可以看到去年第四季跟今年第一季毛利率都在40%以上,可以看出都更的特色,而持續也有都更案要認列,都會讓全坤的獲利持續維持在高檔。

而證交所也在六月底邀請公司舉辦法說,讓更多人了解全坤的特殊模式,相信在更多人了解後,股價不會寂寞。

基泰今年入帳高峰
而營建業其實算獲利最簡單,特別是當初預售屋已經出清的公司,因為台灣採取穩健的會計原則,所以即使建案已經預售完畢了,也是在交屋的時候才能認列獲利,所以我們就能領先在交屋前,預先算出公司的獲利。

其中今年就會有重大建案認列,而股價還在低檔的就非基泰(2538)莫屬了,基泰本來獲利十分穩健,但三年前因為在準備基泰忠孝這個大案,所以反而都只能小幅獲利,而今年下半年基泰忠孝,整棟37樓的大樓未來為混合型商業大樓,包括1至4樓的商場,其餘為辦公室和旅館。由於正在雙子星計畫的對面,也是忠孝東路的黃金地段,可以算是奇貨可居,在下半年開始認列獲利下,以公司的股本計算有賺三元以上的機會,現在股價還在底部區,我認為非常適合領先卡位。

何況公司又十分大方的超額配息0.6元,以公司的股價來看股息殖利率在5%以上,股價又遠低於淨值16.8,在底部出線長紅表態後,應該是有機會在認列前續強,大家可以留意。

本篇文章擷取於萬寶週刊第1335期,出刊日期為5月31日,於每週五全省書局或便利商店開始舖貨,因擷取文章時間與出刊日期會有時間差,請網友見諒,若想掌握最新最快的消息,歡迎長期訂購!
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